Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen ist unwirksam!
Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen ist unwirksam!
1. Die folgende Klausel in notariellen Kaufverträgen/Bauträgerverträgen ist unwirksam:
"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen."
2. Gehen beide Parteien aufgrund solcher Klauseln davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen wird bzw. erfolgt ist, enthalten die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnung nicht die Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14
Der Sachverhalt:
In einem notariellen Bauträgervertrag befindet sich die obige Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Ein Sachverständiger fertigt im Jahre 1999 ein förmliches Abnahmeprotokoll. Die Wohnungseigentümergemeinschaft leitet im Jahre 2008 ein selbständiges Beweisverfahren ein, bei dem Mängel festgestellt werden. Im Prozess beruft sich der Bauträger auf eine Verjährung der Mängelansprüche der WEG.
Die Entscheidung:
Die Mängelansprüche der WEG sind nicht verjährt!
Die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme hat noch gar nicht zu laufen begonnen, da die Klausel, nach welcher die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen zu erfolgen hat, unwirksam ist.
Die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums stellt ein originäres Erwerberrecht dar. Dem Erwerber darf deshalb nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte.
Somit liegt überhaupt keine Abnahmeerklärung der Eigentümer vor. Die vollständige Kaufpreiszahlung kann nicht als solche gewertet werden, da die Erwerber – wegen der unwirksamen Klausel - davon ausgingen, dass die Abnahme durch einen sachverständigen zu erfolgen habe.
RA Jungs Nachtrag:
Der BGH hat sich mit den verschiedensten Gestaltungen von Klauseln über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Notarverträgen befasst; oft soll der Erstverwalter für die Eigentümer abnehmen dürfen, oft ein Sachverständiger, manchmal beide zusammen.
Der Merksatz für Erwerber von Immobilien ist an dieser Stelle einfach: diese Klauseln sind fast alle unwirksam!
Die Erwerber müssen die Möglichkeit haben, die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums selbst zu erklären. Die Unwirksamkeit benachteiligt den Bauträger und gibt den Erwerbern erhebliche Vorteile, denn ohne Abnahme fängt die Gewährleistungsfrist überhaupt nicht zu laufen an.
Damit liegt dieses Risiko aber auch dort, wo es hingehört, nämlich beim Bauträger; denn regelmäßig beauftragt dieser den Notar mit der Erstellung der Bauträgerverträge, und dementsprechend bauträgerfreundlich sehen sie in der Praxis dann auch aus.