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Bauträger-Käufer kann sich nach mehreren Jahren Nutzung nicht mehr auf fehlende förmliche Abnahme berufen.

25.11.2021 

Ist in einem Bauträgervertrag eine förmliche Abnahme vorgesehen und kommt der Erwerber mehrere Jahre nach der Nutzung nicht auf die förmliche Abnahme zurück, verzichtet er auf die Durchführung einer förmlichen Abnahme.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2019 - 15 U 57/18;

BGH, Beschluss vom 21.04.2021 - VII ZR 130/19

 

Sachverhalt:

In einem Bauträgervertrag ist - wie häufig - die Durchführung einer förmlichen Abnahme bezüglich der Leistungen des Gemeinschaftseigentums vereinbart. Der Bauträger führt mit einem Erwerber diese förmliche Abnahme nicht durch. Der Erwerber nutzt die Wohnung und damit das Gemeinschaftseigentum seit Ende 2011. Anfang 2017 leitet die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein selbständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger ein.

 

Entscheidung:

Die Mängelansprüche der Bauträger-Käufer waren bereits vor Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens verjährt. Im Bauträgervertrag befindet sich zwar das Erfordernis der Durchführung einer förmlichen Abnahme bezüglich der Leistung des Gemeinschaftseigentums. Auf die Durchführung einer förmlichen Abnahme kann man aber verzichten.

Ein solcher Verzicht kommt in Betracht, wenn jedenfalls mehrere Jahre nach Nutzung keine förmliche Abnahme vom Erwerber verlangt wird. Dann kommen auch wieder alle anderen Abnahmeformen in Betracht, so hier die schlüssige Abnahme durch Benutzung oder aber auch die schlüssige Abnahme durch Zahlung der Schlussrate.

Da die Nutzung bereits Ende 2011 erfolgte, waren die Mängelansprüche Ende 2016 bereits verjährt. Das Beweisverfahren Anfang 2017 kam zu spät.

 

RA Jungs Anmerkungen:

Bei mehreren Jahren Nutzung ohne Verlangen nach einer förmlichen Abnahme ist die Sache eindeutig. Gleichwohl ist eine fehlende förmliche Abnahme gefährlich.

Denn darüber, wie lange der Zeitraum der Nutzung dauern muss, um von einem Verzicht auf die förmliche Abnahme ausgehen zu können, gehen die Ansichten in der Rechtsprechung weit auseinander, es wird zwischen acht Wochen und neun Monaten so ziemlich alles vertreten. Ist eine förmliche Abnahme vereinbart, sollte sie daher auch durchgeführt werden.

 

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