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Neues Bauvertragsrecht 2018! Was ändert sich für Auftraggeber und Auftragnehmer?

15.12.2017 

Ab Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht. Für Profis aus der Baubranche bedeutet das, es ist höchste Zeit, sich auf den aktuellen Stand zu bringen.

Als das Werkvertragsrecht des BGB am 1.1.1900 in Kraft trat, sollte es für Hufschmiede, Schneider und Dachdecker gelten. Dass es noch mehr als hundert Jahre später für Bauverträge angewendet würde, hat niemand ahnen können. Die Novelle dieses Gesetzes war längst überfällig!

 

Was ändert sich im Einzelnen? Betrifft mich und mein Unternehmen das überhaupt?

Einige Beispiele:

- Eine fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB ist nun möglich, wenn der Auftraggeber sich nicht fristgerecht meldet.

- Erleichterte Bedingungen für Abschlagsrechnungen des Auftragnehmers.

- Ganz neu auch die Möglichkeit von Teilkündigungen.

- Wann tritt nach dem neuen Gesetz die Beweislastumkehr ein?

 

In diesem Newsletter erläutern wir wichtige Änderungen, die Ihr Unternehmen betreffen!

 

Übrigens: Unsere Seminare berücksichtigen bereits sämtliche Änderungen. Mehr dazu finden Sie unter www.baurecht-seminare.de

 

Für Rückfragen, die ausschließlich ihr Unternehmen betreffen, wenden Sie sich bitte an office@BridgeCom-Legal.de oder telefonisch an 0221-78874470. Ihr Fachanwalt für Baurecht Thor. Jung

 

1. Fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB, wenn sich Auftraggeber nicht rührt

Wenn der Auftraggeber innerhalb einer ihm vom Auftragnehmer gesetzten Frist nicht mindestens einen Mangel rügt und die Abnahme verweigert, gilt die Bauleistung als abgenommen. Selbst wenn tatsächlich wesentliche Mängel vorhanden sind.

Für wen ist diese Änderung von Vorteil? Besserstellung des Auftragnehmers.

 

2. Erleichterte Abschlagszahlungen für den Auftragnehmer nach § 632a Abs. 1 BGB

Künftig kann der Auftragnehmer Abschlagszahlungen schon in Höhe des Wertes der von ihm vertragsgerecht erbrachten Leistungen verlangen - bislang war ein Wertzuwachs beim Auftraggeber erforderlich.

Für wen ist diese Änderung von Vorteil? Besserstellung des Auftragnehmers.

 

3. Teilkündigung aus wichtigem Grund gemäß § 648a Abs. 1, Abs. 2 BGB möglich

In § 648a BGB wird für Auftraggeber und Auftragnehmer ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund geregelt. Das ist nicht neu. Der BGH hat hierfür Fallgruppen gebildet.

Wirklich neu ist die Möglichkeit einer Kündigung von abgrenzbaren Teilen des geschuldeten Werkes. Eine Kündigung von Teilleistung wird dadurch erheblich erleichtert, die VOB/B gewährt diese Möglichkeit z.B. nur für in sich abgeschlossene Teilleistungen, die fast nie vorliegen.

Aus dieser Änderung ergibt sich eine Besserstellung beider Vertragsparteien.

 

4. Nachtrags-Anordnungsrecht des Auftraggebers gemäß § 650b BGB und Vergütungs-Anpassungsanspruch des Auftragsnehmers gemäß § 650c BGB

Im Rahmen der VOB/B konnte der Auftraggeber schon immer geänderte Leistungen und Zusatzleistungen im Bauverlauf anordnen. Ein Anordnungsrecht gewährt ihm nun auch das BGB, aber nur, wenn dem Auftragnehmer die Ausführung der Änderung „zumutbar“ ist. (Die Definition von „zumutbar“ ist freilich vage) Und wer soll das bezahlen?

Bezugnehmend auf das neue Nachtrags-Anordnungsrecht gewährt § 650c BGB dem Auftragnehmer einen Anspruch auf Vergütungsanpassung. Die Basis ist nicht, wie bisher üblich, der Vertragspreis (schlechter Preis bleibt schlechter Preis, guter Preis bleibt guter Preis), sondern die tatsächlichen Kosten nebst Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.

Aus dieser Neuregelung ergibt sich eine Besserstellung des Auftragnehmers.

Persönliche Einschätzung von Fachanwalt Thor Jung: Über diese beiden Neuerungen wird am lebhaftesten diskutiert. Ganz ehrlich: die Regelungen sind so kompliziert und praxisfern, dass ich ihnen ein Schattendasein prophezeie. Im professionellen Baugeschäft wird ohnehin die VOB/B vereinbart. Bleiben also Bauvorhaben mit weniger großen Auftragswerten oder solche von privaten Bauherren. Und in diesem Segment wird sich eine so komplizierte Regelung, die auch noch eine 30-tägige Einigungsphase und den Begriff „Zumutbarkeit“ enthält, nicht durchsetzen. Aber die Praxis mag mich eines Besseren belehren.

 

5. Einstweilige Verfügung über die Anordnung oder die Vergütungsanpassung gemäß § 650d BGB

Künftig soll es möglich sein, eine einstweilige Verfügung über eine Änderungsanordnung oder die Zumutbarkeit oder die Vergütungsanpassung ohne Glaubhaftmachung der Eilbedürftigkeit zu erwirken.

Besserstellung beider Vertragsparteien

 

6. Beweislastumkehr gemäß § 650g BGB

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme, kann ihn der Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Teilnahme an einer Zustandsfeststellung setzen. Ist in dieser Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden ist und vom Auftraggeber zu vertreten ist.

Eine ähnliche Regelung gibt es bereits in § 4 Abs. 10 VOB/B. Besserstellung des Auftragnehmers.

 

7. Schlussrechnung wird Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlusszahlung gemäß § 650g Abs. 4 BGB

Wie in der VOB/B ist nun auch im BGB die Erteilung einer Schlussrechnung (neben der Abnahme) Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlusszahlung.

Besserstellung des Auftraggebers.

 

8. 30-tägige Rügefrist bei Schlussrechnung

Der Auftraggeber hat künftig Einwendungen gegen die Prüffähigkeit der Schlussrechnung binnen 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung zu erheben; geschieht dies nicht, kann er nur noch die materiell-rechtliche - also inhaltliche - Richtigkeit der Schlussrechnung angehen.

Auch diese Regelung ist aus der VOB/B bekannt. Rügt der Auftraggeber nicht innerhalb von 30 Tagen eine (vermeintlich) fehlende Prüffähigkeit der Schlussrechnung, ist der Einwand der fehlenden Prüffähigkeit und damit auch einer fehlenden Fälligkeit ausgeschlossen.

Das bedeutet eine Besserstellung des Auftragnehmers.

 

9. Änderung des Bau-Kaufrechts gemäß § 439 Abs. 3 BGB: Verkäufer mangelhaften Baumaterials trägt Aus- und Einbaukosten

Wenn der Auftragnehmer mangelhaftes Baumaterial verbaut hat, welches er eingekauft hat, besteht ein Anspruch gegen den Verkäufer des Baumaterials auf Zahlung der Ausbaukosten des mangelhaften und Einbaukosten des neu zu liefernden Baumaterials.

Dies ist eine Besserstellung des Auftragnehmers im Verhältnis zum Baumaterial-Verkäufer.

Persönliche Einschätzung von Fachanwalt Thor Jung: Man mag es gar nicht glauben und vielen in der Baubranche ist das unbekannt, aber ein solcher auf den ersten Blick selbstverständlicher Anspruch bestand bislang im Rahmen von Unternehmenskaufverträgen nicht! Die Regelung war in der Tat dringend notwendig.

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