Die verschwundenen Quadratmeter

11.07.2017 

Fordert der Erwerber einer Eigentumswohnung den Bauträger im Bauverlauf auf, Innenwände zu versetzen, übernimmt der Bauträger mit dieser Änderung über das bloße Versetzen der Innenwände hinaus keine weitergehende Verpflichtung über die Nutzbarkeit des betroffenen Raums als Gästezimmer.

OLG Köln, - 7 O 11/17 -, Urteil vom 22.06.2017

Sachverhalt:

Ein Bauträger klagt gegen den Erwerber einer Eigentumswohnung Kaufpreisraten ein. Der Erwerber verweigert die Zahlung mit dem Hinweis darauf, im Bauverlauf sei vereinbart worden, eine Innenwand so zu versetzen, dass ein gemäß notariellem Kaufvertrag als Abstellraum bezeichnetes Zimmer vergrößert wird und als Gästezimmer genutzt wird. Da das dort befindliche Fenster für ein Gästezimmer aber zu klein ist, dürfe der Raum gemäß den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht als Gästezimmer genutzt werden und daher sei die Fläche dieses Zimmers mit 0,00 qm anzusetzen und aus der Gesamtfläche der verkauften Eigentumswohnung herauszurechnen. Ein von dem erstinstanzlichen Gericht diesbezüglich beauftragter Sachverständiger bestätigt dieses Ergebnis. Die Klage des Bauträgers auf Werklohn wird in erster Instanz abgewiesen. Hiergegen wendet sich der Bauträger mit der Berufung.

Entscheidung:

Mit Erfolg. Der Erwerber hat die Raten zu zahlen. Die Aufforderung des Erwerbers, Innenwände zulasten des Flures so zu versetzen, dass ein an sich geplanter Abstellraum nach seiner Vergrößerung als Gästezimmer genutzt werden kann, stellt lediglich die Mitteilung eines Motives dar. Eine darüber hinausgehende Verpflichtung des Bauträgers, über das bloße Versetzen der Innenwände hinaus auch eine Nutzbarkeit als Gästezimmer zu übernehmen, liegt darin nicht.

RA Jungs Nachtrag:

Die Naturwissenschaftler wussten es schon vor den Juristen: Wohnfläche kann nicht einfach so verschwinden. Bemerkenswert an der Entscheidung ist, dass das erstinstanzliche Gericht den Sachverständigen die Beweisfrage gestellt hatte, ob die Wohnfläche der Eigentumswohnung nach der Wohnflächenberechnung eine bestimmte Größe aufweise. Das ist so nicht zulässig, denn damit beantwortet der Sachverständige vorverlagerte Rechtsfragen, welche aber das Gericht zu beantworten hat. Damit hatte in diesem Fall der Sachverständige letztlich den erstinstanzlichen Prozess entschieden, noch dazu falsch.

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